21 giugno 2011

Doveri e Responsabilità dell’Agente Immobiliare

التزامات ومسؤوليات الوكيل العقاري

E’ prassi, quando si vuole acquistare un immobile, ricorrere ad un’agenzia immobiliare. Innanzitutto è da precisare che l’agente immobiliare, nella realtà, non si limita a mettere in contatto venditore e compratore, ma assume precisi obblighi contrattuali nei loro confronti.

من الشائع، عند شراء العقارات، اللجوء لإحدى الوكالات العقارية. بداية، لابد أن نعي أن دور الوكيل العقاري لا يقتصر على تحقيق الاتصال بين البائع والمشتري فحسب، ولكنه ملزم أيضاً ببعض الواجبات التعاقدية تجاههما.

Prestiamo particolare attenzione agli obblighi verso chi compra. L’agente immobiliare è tenuto a rispettare sia il principio di correttezza, sia l’obbligo di usare la diligenza che si richiede al mediatore di media capacità e competenza. Per rispettare tali obblighi, quindi, l’agente immobiliare ha il dovere di informazione che si realizza con la comunicazione di tutte le circostanze a lui note e di tutte le circostanze da lui conoscibili attraverso la capacità professionale media a lui richiesta e la normale diligenza. In pratica, deve riferire al possibile acquirente non solo le informazioni ricevute dal venditore, che deve verificare per quanto possibile, ma anche, sulla base alla sua professionalità, quanto utile affinché l’acquirente possa valutare l’acquisto e la sicurezza dello stesso, decidendo se effettuarlo e a quali condizioni.

In concreto, quando possiamo affermare che l’agente immobiliare non rispetta il suo obbligo di informazione? Quando, ad esempio:
- non esamina il titolo di provenienza dell’immobile per verificare se il venditore è in grado, almeno in apparenza, di disporne;
- non comunica che l’immobile è abusivo o manca l’abitabilità perchè costruito in violazione di norme edili o di igiene;
- non comunica che un terreno non è edificabile;
- non riferisce della presenza di ipoteche sul bene in vendita o dell’esistenza di procedure concorsuali o coattive a cui è sottoposto il venditore;
- non comunica che il bene è sottoposto a esecuzione, con pignoramento trascritto in data anteriore al preliminare;
- omette di riferire la presenza di vizi dell’immobile.

Un caso reale: l’immobile oggetto di una proposta di acquisto era privo dell’allacciamento alla rete del gas. In quel caso l’agente immobiliare, pur essendone a conoscenza, aveva omesso di riferire detta circostanza all’acquirente. Per tale motivo veniva ritenuto inadempiente: ha quindi dovuto restituire la provvigione, nonché rimborsare le spese sostenute per dotare dell’impianto l’appartamento. Ma l’agente immobiliare non deve limitarsi alla semplice comunicazione, deve specificare anche aspetti peculiari della compravendita quando professionalmente ne è o dovrebbe esserne a conoscenza usando la normale diligenza e professionalità.

Un secondo caso reale: un agente immobiliare faceva sottoscrivere una proposta di acquisto per un immobile informando l’acquirente sia dell’esistenza di un’ipoteca, sia del fatto che l’immobile proveniva da donazione. Nella medesima proposta, l’acquirente si impegnava all’acquisto specificando che avrebbe saldato il prezzo tramite mutuo da stipulare con la propria Banca. Successivamente, l’acquirente veniva a conoscenza che non poteva ottenere il mutuo, e quindi non poteva acquistare l’immobile, poiché l’ipoteca in quel caso non poteva essere cancellata e, soprattutto, perché l’immobile era giunto al venditore per donazione a rischio di risoluzione. Orbene, anche in tal caso, l’agente immobiliare veniva ritenuto inadempiente: non aveva specificato al compratore sia la circostanza che l’ipoteca non poteva essere eliminata, circostanza di cui era a conoscenza, sia perchè ometteva di precisare che la donazione ostacola l’accensione di un mutuo. Veniva quindi richiesta la restituzione dell’importo corrisposto per la provvigione e dell’importo pari alla somma versata come caparra dall’acquirente.

Concludendo quindi, il contraente non informato può far valere l’inadempimento dell’agente immobiliare rispetto all’obbligo di informazione dello stesso per rifiutarsi di pagare la provvigione o richiedere la restituzione di quella già pagata, e per pretendere anche il risarcimento dei danni che sono conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento.

Studio Avvocato Geraci
via L. Manara, 15
tel. 3337758708

نسلط الضوء على التزامات الوكيل العقاري تجاه المشتري. ينبغي علي الوكيل العقاري الالتزام بالدقة والأمانة، وهما شيئان ينبغي أن يتصف بهما الوكيل العقاري متوسط الكفاءة.
لذا، واحتراماً لتلك الالتزامات، فإنه يجب على الوكيل العقاري جمع كافة المعلومات الخاصة بالعقار، وذلك من خلال إجراء اتصالات بمن يعرفهم وبمن لهم علاقة بالعقار، ثم تزويد المشتري بها من خلال ما يتسم به الوكيل من كفاءة ومهنية وأمانة. في الواقع، لا يتوجب على الوكيل فقط اطلاع المشتري على المعلومات المستمَدة من البائع، بل عليه أيضاً التأكد قدر الإمكان، مستنداً إلى الكفاءة المهنية التي يجب أن يتصف بها، من مدى فائدة هذه المعلومات في جعل المشتري يتمكن من تقييم العقار جيداً، والتحقق من درجة أمان العقار، ثم مساعدته في أخذ قرار الشراء، ووفقاً لأية شروط.

متى يمكننا الجزم بأن الوكيل العقاري لا يحترم التزاماته فيما يتعلق بتزويد المشتري بالمعلومات اللازمة؟ ذلك عندما، على سبيل المثال:
- لا يقوم بفحص سند ملكية العقار، والتحقق من مدى إمكانية قيام البائع بنقل ملكية العقار للمشتري
- لا يقوم باخطار المشتري بأن العقار غير قانوني أو غير صالح للسكن، حيث تم تشييده بطريقة تتخالف مع نظم البناء أو الصحة
- لا يخطره بأن العقار تم تشييده علي أرض غير مخصصة للبناء
- لا يخطره بوجود رهنيات علي العقار المعروض للبيع، أو وجود إجراءات إفلاسية أو قسرية على عاتق البائع
- لا يخطره بصدور حكم تحفظ على العقار بتاريخ سابق لتاريخ البيع
- تجاهله الإشارة إلى وجود عيوب بالعقار

حالة نموذج: العقار المعروض للبيع لم يتم بعد توصيل شبكة الغاز به. وفي هذه الحالة، لم يقم الوكيل العقاري – على الرغم من علمه بذلك – بإبلاغ المشتري بهذا. لذلك السبب فهو مقصرٌ في واجباته: لذا، أُرغِم برَد العمولة التي تقاضاها، وكذلك رد المبلغ الذي كان المشتري قد سلمه إياه لإتمام صفقة شراء الشقة مع البائع. لكن لا يقتصر دور الوكيل العقاري في تحقيق الاتصال بين البائع والمشتري، بل ينبغي عليه أن يقوم بتوضيح ملامح عملية البيع والشراء لكلا الطرفين من خلال مبدأ الأمانة والمهنية.

حالة نموذج ثانية: بتوجيه من الوكيل العقاري، قام المشتري بالتوقيع على عقد شراء عقار، مع إعلامه بوجود رهن على العقار، وأن البائع كان قد حصل على العقار بعد أن تبرع به له شخصٌ ما. وتم الاتفاق في العقد على أن المشتري يتعهد بسداد ثمن العقار من خلال قرض سيحصل عليه من البنك الذي يتعامل معه. لاحقاً، علم المشتري أنه لن يستطيع الحصول على القرض، ومن ثم لن يتمكن من شراء العقار؛ حيث أن الرهن - في تلك الحالة - غير قابل للإلغاء، إضافة إلى أن البائع حصل على العقار على سبيل التبرع، لذا فملكيته معرضة للحل. إذن في هذه الحالة، اعتُبِرَ الوكيل العقاري مقصراً في واجباته لسببين: أولاً: لم يوضح للمشتري استحالة إلغاء الرهن، مع علمه بذلك. ثانياً: لم يوضح للمشتري بأن التبرع يعيق الحصول على قرض عقاري. لذا تم إلزام الوكيل العقاري برد العمولة التي تقاضاها، بالإضافة للعربون الذي أعطاه إياه المشتري لإتمام إبرام العقد.

وختاماً، نؤكد على أن المتعاقِد بإمكانه الإبلاغ عن قيام الوكيل العقاري بالتقصير في الوفاء بواجباته فيما يتعلق بإعلام المتعاقد بكافة ملابسات عملية الشراء؛ وبالتالي يمكنه رفض سداد العمولة للوكيل أو مطالبته باستردادها إذا ما قد تم دفعها، وأيضاً مطالبته بتعويض عن الخسائر المترتبة عن إهماله.

مكتب المحامي جِراتشي
شارع ل - منارا رقم 15
تليفون: 3337758708

blog comments powered by Disqus