13 maggio 2011

L’acquisto della casa: la ijara-wa-iqtina’

شراء المنزل: الإيجار والاقتناء

Il termine significa ‘dare qualcosa in affitto (ijara) e poi in acquisto (iqtina’)’ ed è la combinazione di una forma di leasing e di un’opzione di acquisto finale. Alla ijara si applicano le condizioni generali del contratto di leasing shariatico e può essere utilizzata quale modalità di finanziamento (leasing finanziario).
di Alberto Brugnoni - www.assaif.org

الإيجار، والاقتناء، هما طريقتان مختلفتان للتصرف في العقارات. وبالنسبة للإيجار، تطبق كافة الشروط العامة لعقد الإيجار الشرعي، وهو أحد أشكال التعاملات المالية الخاصة بالعقارات.
بقلم: ألبيرتو برونيوني - www.assaif.org

La modalità utilizzata è, allora, che il finanziatore stipuli una promessa unilaterale e separata di vendita/donazione del bene all’usufruttuario alla fine del contratto a condizione che tutte le sue clausole siano state rispettate. Questa promessa è obbligatoria soltanto per il finanziatore. Le promesse non sono coercitive in ambito shariatico e non costituiscono un contratto di vendita ma in ambito di diritto civile una promessa può creare un meccanismo coercitivo nel caso della sospensione di pagamenti da parte del locatario. In questo caso la promessa di vendita garantisce il locatario/acquirente che la banca non venda a terzi. L’acquirente paga un canone di locazione e può fare dei versamenti a un fondo di risparmio strutturato in modo tale da accrescere fino a un livello che permetta all’acquirente di comprare l’immobile. In alternativa, il canone lordo può comprendere anche l’ammortamento. La ijara-wa-iqtina’ permette l’emissione di una ipoteca diretta a favore dell’investitore. Il funzionamento della ijara-wa-iqtina’ richiede che l’investitore (banca) sostituisca l’acquirente nel contratto di acquisto. I titoli di proprietà dei beni oggetto del leasing possono essere cartolarizzati e sono, di solito, oggetto di un forte interesse da parte degli investitori. Il titolo oggetto della cartolarizzazione può essere garantito da un’ipoteca

الطريقة المعمول بها هي أن صاحب العقار يمضي تعهداً من جانب واحد ومنفصل يقضي ببيع/التبرع بالمبنى للمستفيد في نهاية العقد، شريطة أن يتم احترام كافة بنود العقد. هذا التعهد ملزِم لصاحب العقار فقط. التعهدات ليست إجبارية بالشريعة، كما أنها لا تمثل عقداً للبيع، ولكن بالنسبة للقانون المدني، فإن تعهداً قد يخلق آلية تنفيذ ملزمة في حالة تعليق المدفوعات من قبل المستأجر. وفي هذه الحالة، فإن التعهد بالبيع سيضمن للمستأجر/ للمشتري أن البنك لن يؤجر العقار أو يبيعه لأي شخص أخر. يدفع المشتري ما هو منصوص عليه في عقد البيع، ومن الممكن أن يودع مبالغ في صندوق ادخار من شأنه زيادة هذه المبالغ إلى حد يُمَكِّن المشتري من شراء العقار. وبدلاً من ذلك، يمكن أن يتضمن العقد في مجمله الدفع بالتقسيط. “الإيجار والاقتناء” يسمحان بدفع رهن مباشر لصالح المستثمر. تتطلب عملية الإيجار والاقتناء قيام المستثمر (البنك) باستبدال المشتري في عقد الشراء. مستندات الملكية الخاصة بممتلكات قيد الإيجار من الممكن أن تتحول إلى سندات، ما يجعلها – عادةً – تثير اهتمام المستثمرين. ومن الممكن ضمان العقار - الذي تم تحويله إلى سندات - بدفع رهن عقاريٍّ.

blog comments powered by Disqus