25 giugno 2011

L’acquisto della casa: la Musharakah decrescente

شراء منزل: المشاركة المتناقصة

L’ultimo capitolo sull’acquisto della casa nel panorama della Finanza Islamica
di Alberto Brugnoni www.assaif.org

الفصل الأخير فيما يتعلق بشراء منزل وفقاً لقواعد الاقتصاد الإسلامي
بقلم البيرتو برونيوني www.assaif.org

Numerose iniziative imprenditoriali e cooperative in ambiti geografici o culturali diversi utilizzano la struttura contrattuale della musharaka decrescente poiché essa è considerata essere il metodo più consono alle norme shariatiche. La sua applicazione incontra invece ostacoli nel mondo delle transazioni immobiliari soprattutto per l’obbligo che l’entità acquirente, e quindi anche il finanziatore, ha di entrare in possesso della proprietà Una transazione di musharaka decrescente prevede le seguenti tappe:

  1. l’acquirente individua la proprietà e contatta il finanziatore
  2. il finanziatore svolge la due diligence sia sulla proprietà che sull’acquirente
  3. viene costituita un’entità alla quale partecipano sia il finanziatore che l’acquirente (per esempio con una quota del costo della proprietà di 80% il primo e di 20% il secondo)
  4. l’entità acquista la proprietà e il finanziatore e l’acquirente ne diventano de facto comproprietari
  5. l’acquirente entra in possesso della proprietà sulla quale è accesa un’ipoteca a garanzia del finanziatore
  6. l’acquirente paga un canone mensile composto da una parte di affitto (corrispondente alla quota di proprietà del finanziatore) e da una parte corrispondente all’ammortamento dell’ipoteca. Questa parte va ad incrementare la sua quota di partecipazione nell’entità proprietaria dell’immobile e, di conseguenza, riduce il suo canone di affitto
  7. il processo continua fino al momento in cui l’acquirente compra tutta la quota di proprietà del finanziatore nell’entità partecipata. Le quote di affitto unite a quelle di capitale (ammortamento dell’ipoteca) equivalgono in effetti a una operazione di buy out sul finanziatore
  8. al termine del buy out il titolo di proprietà viene trasferito all’acquirente

    I pagamenti sono un affitto implicito ma non vi è di norma una locazione formalizzata; vi piuttosto è una divisione di diritti e i pagamenti fatti dall’acquirente ne aumentano i diritti nell’entità partecipata

تلجأ العديد من المبادرات الاستثمارية والتعاونية في بيئات جغرافية وثقافية مختلفة إلى عقود المشاركة المتناقصة باعتبارها أكثر الأساليب توافقاً مع قواعد الشريعة الإسلامية. إلا أن تطبيق مبدأ المشاركة المتناقصة في المعاملات الاقتصادية يواجه العديد من العراقيل، وخاصة فيما يتعلق بوجوب حيازة المشتري للعقار.
يستوجب تطبيق مبدأ المشاركة المتناقصة اتباع الخطوات التالية:
1. قيام المشتري بتحديد العقار، ثم مخاطبة المموِّل.
2. قيام المموِّل بمشاركة المشتري في ملكية العقار.
3. تشكيل كيان يضم مساهمة كل من المموِّل والمشتري (على سبيل المثال يتم توزيع نسبة تكلفة العقار على جزئين: 80% يتحملها المموِّل، و20% يتحملها المشتري).
4. يحصل الكيان على العقار، وبالتالي يصبح المموِّل والمشتري شركاء في ملكيته.
5. يتولى المشتري حيازة العقار مقابل رهونات تمثل ضماناً للمموِّل.
6. يقوم المشتري بدفع إيجار شهريٍّ يتكون – من ناحية – من إيجار (يتناسب مع نسبة المموِّل التي ساهم بها في العقار) ويتناسب – من ناحية أخرى – مع الوفاء بسداد الرهن العقاري. هذا الجزء يزيد من نسبة مساهمة المشتري في الكيان المالك للعقار، وبالتالي يقلص من دفعات الإيجار الواجب سدادها.
7. تستمر الأمور بهذا الشكل إلى أن يتمكن المشتري من شراء نسبة ملكية المموِّل في الكيان المالك للعقار. تعد دفعات الإيجار - بالإضافة إلى نسبة رأس المال التي ساهم بها المشتري في شراء العقار - عملية بيع لنسبة المموِّل.
8. وبعد إتمام عملية بيع نسبة المموِّل (والتي تتم بعد قيام المشتري بالوفاء بسداد الرهن العقاري المتمثل في دفعات الإيجار) تنتقل ملكية العقار إلى المشتري.

تمثل المبالغ التي يدفعها المشتري إيجاراً ضمنياًّ، ولكن هناك عقد إيجار رسمي، وهناك تقسيم للحقوق، وتزيد المبالغ المدفوعة من قبل المشتري من حقوقه في الكيان المالك للعقار.

blog comments powered by Disqus